Investieren in Immobilien

Investieren in ImmobilienInvestieren in Immobilien ist für viele Menschen der Inbegriff des Spießerlebens. Aber auch der Inbegriff des Familientraums! Insbesondere in der jetzigen Zeit der Niedrigzinspolitik kann man durchaus über soliden Stein als Anlage nachdenken. Mieteinnahmen sind als stabile Rendite durchaus eine Alternative. Auf kapitalanlage-welt.de geben wir Ihnen zahlreiche Tipps, wertvolle Informationen und einen guten Einstieg in die Kapitalanlage Immobilien. Wollen Sie investieren in Immobilien? Dann gibt es vieles zu durchdenken und zu beachten. Insbesondere wenn Sie finanziell über ein etwas größeres Vermögen verfügen, werden Sie irgendwann einmal den Kauf eines Hauses oder einer Wohnung in Erwägung ziehen. Dabei sollte Ihnen bereits zu Beginn bewusst sein: Im Gegensatz dazu wenn Sie in Aktien investieren, ist es bei der Kapitalanlage Immobilien immer eine langfristige Investition. Und es kostet eine Menge Zeit und Pflegeaufwand. Egal ob Sie sich entscheiden, selbst darin zu wohnen oder das Objekt zu vermieten.

Kapitalanlage Immobilien

Wie bereits erwähnt kostet die Kapitalanlage Immobilien eine Menge Zeit und ordentlich Geld. Sie sollten genügend Vermögensreserven besitzen wenn Sie investieren in Immobilien, so dass Sie auch eine Zeit lang Leerstand verkraften ohne bereits bei kurzen Einnahmeausfällen gleich in eine drohende Zwangsversteigerung zu rutschen. Nachfolgend stellen wir Ihnen die Vorteile und Nachteile vor, wenn Sie investieren in die Kapitalanlage Immobilien.

Ihre Vorteile … Ihre Nachteile …
… und Gründe für eine Immobile
  • Geringe Wertschwankungen
  • Sichere Kapitalanlage, geringeres Risiko
  • Sichere Wertsteigerung, zumindest Wertstabilität
  • Vermögen wird schrittweise aufgebaut
  • Steuerliche Begünstigung der Kapitalanlage Immobilien
  • Zusätzliches Einkommen im Alter (Altersvorsorge!)
  • Geschützt vor Inflation und krisensicher
  • Verbesserung der Kreditwürdigkeit
 … und Gründe gegen eine Immobilie
  • hohe Anschaffungskosten und Anfangsbelastung
  • rechnet sich nur langfristig
  • Auswahl der Immobilie schwierig und zeitintensiv
  • Spardisziplin notwendig
  • Zeitaufwand für die Verwaltung

Kaufpreis beim Investieren in Immobilien beurteilen

Eine einfache aber grundlegende Methode zur Bestimmung des Kaufpreises ist die Multiplikation der jährlichen Nettokaltmiete mit den Jahren, in denen die Investition zurückgeflossen sein soll. Dies nennt sich das Kaufpreis-Miete-Verhältnis und gibt Ihnen bereits einen Ansatz, um den angebotenen Kaufpreis einer Immobilie bewerten zu können. Ist dieser vom Makler hoch gewählt oder günstig wenn Sie investieren in Immobilien? Die Nettokaltmiete ist die reine Miete ohne Betriebskosten wie Müll, Heizung und ähnliches.

Haben Sie beispielsweise ein Objekt, dass Ihnen 38.000 € Kaltmiete pro Jahr einbringt. Dann entspräche ein Kaufpreis von 380.000 € zehn Jahresmieten oder ein Kaufpreis-Miete-Verhältnis von 10, bis Sie in die Gewinnzone kommen. Dabei sind aus unserer Erfahrung zehn Jahre ein richtig gutes Schnäppchen. Für fünfzehn Jahre wären wir bei 570.000 €. Viel mehr sollte das Objekt normal nicht kosten, sonst wird es teuer. Nicht beachtet werden beim Kaufpreis-Miete-Verhältnis allerdings auch andere Kriterien wie eine Top-Lage oder ähnliches. Auch Chancen und Risiken einer künftigen Wertentwicklung werden nicht mit einberechnet. Daher dient es erst einmal nur als Orientierung.

Wie berechnen Sie die Mietrendite?

Beim Investieren in Immobilien wird häufig von einer stabilen Rendite gesprochen, die durch die Miete einfließt und die Rentabilität einer Immobilie bestimmt. Doch wie berechnet sich diese?

Bruttomietrendite: Die Bruttomietrendite zu Beginn ist das Verhältnis der Jahresmiete (hier wird wieder die Nettokaltmiete genutzt) zum Kaufpreis. Wenn wie im obigen Beispiel der Käufer das 15-fache der jährlichen Miete zahlt, beträgt die Bruttomietrendite 6,6 Prozent. Sie rechnen 100 durch 15. Auch hier hängt die Bewertung stark von Lage und Ausstattung der Immobilie ab. Zumeist pendelt sich die Rendite aber bei einem üblichen Wert von 4 – 6 Prozent ein. Dies ist die einfache Variante. Noch genauer ist die Nettomietrendite.

Nettomietrendite: Die Nettomietrendite berücksichtigt auch laufende und einmalig auftretende Nebenkosten wenn Sie investieren in Immobilien. Dabei werden die Kaufnebenkosten auf den Preis aufgeschlagen. Ohne Makler sind das 5,0 bis 6,5 Prozent des Kaufpreises abhängig vom Bundesland. Mit Makler sind es 8,57 bis 13,64 Prozent. Dadurch ergeben sich die Investitionskosten. Im nächsten Schritt müssen von der Nettokaltmiete die laufenden Kosten abgezogen werden, die ein Eigentümer nicht auf die Miete umlegen kann. Das sind pro Jahr 200 bis 300 Euro für die Hausverwaltung und 10 bis 18 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche für die Instandhaltung. Daraus ergibt sich der Jahresreinertrag. Nun wird dieser Jahresreinertrag durch die vorab berechneten Investitionskosten geteilt. Das Ergebnis in Prozent (mal hundert) ist die Rendite, mit der sich rechnen können.

Die wichtigsten Auswahlkriterien

Neben dem Kaufpreis sind auch weitere Auswahlkriterien entscheidend, wenn Sie investieren in Immobilien. Worauf müssen Sie achten?:

Lage
Lage, Lage, Lage. Nicht nur für das eigene Wohl ist die Lage ein ganz entscheidender Faktor. Auch die Wertigkeit eines Objektes wird massiv dadurch bestimmt. Die Immobilie sollte in einer ruhigen Lage liegen, aber dennoch infrastrukturell gut angeschlossen sein. Das heißt die Dinge des täglichen Lebens sollten gut erreichbar sein. Ärzte, Einzelhandel, Supermärkte, Schulen usw. Aber auch die Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr, Autobahnen und oder Bundesstraßen fließen in die Bewertung der Lage ein.
Größe
Bei der Größe muss man unterscheiden, für welchen Zweck Sie die Immobilie erwerben möchten. Nutzen Sie diese als Kapitalanlage Immobilien, sind die örtlichen Anforderungen zu betrachten. Pauschal kann man sagen: In Großstädten sind meist eher kleinere Wohnungen gefragt. In ländlichen Gegenden eher größere Wohnungen.
Schnitt
Wie man auch persönlich eine sinnvoll geschnittene Wohnung bevorzugt, ist dies natürlich auch für die Weitervermietung entscheidend. Achten Sie bei der Objektbetrachtung darauf, dass die Räume sinnvoll aufgeteilt sind.
Bausubstanz
Wenn Sie investieren in Immobilien ist das Objekt auf eine langjährige Nutzung ausgelegt und sollte wertbeständig sein. Bei alten Häusern ist daher Vorsicht geboten. Optimal sind junge, neuwertige Bauten.
Standort
Neben der Lage ist auch der Standort ein wichtiger Faktor. Gebiete mit höherer Kaufkraft haben tendenziell eine höhere Nachfrage nach Mietwohnungen. In wirtschaftlich schwächeren Regionen ist die Miete oft geringer und soziale Brennpunkte sollten vermieden werden.

Guten Wohnqualität ist eine Grundvoraussetzung für den finanziellen Erfolg einer Kapitalanlage Immobilien. Aber auch die zinsgünstige Finanzierung entscheidet wenn Sie investieren in Immobilien. Lesen Sie dazu unseren Artikel über Immobilien finanzieren. Des Weiteren bieten wir Ihnen Tipps zum Hauskauf und zeigen Ihnen mit einer praktischen Checkliste, wie die Bewertung von Immobilien funktioniert.

Videoempfehlung

Wie bei fast allen unseren Artikeln üblich, versuchen wir Ihnen neben der grauen Theorie auch eine Videoempfehlung ans Herz zu legen, um das Wissen weiter vertiefen zu können. Nachfolgendes Video ist zwar von der Deutschen Bank, hält aber zahlreiche gute Tipps und Informationen für das Investieren in Immobilien bereit:

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Bild: M. Hermsdorf / pixelio.de